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告別“價高者得”:多地修改土地出讓規則,地價漲幅回調
文/第一白銀網 來源:澎湃新聞 06-18 18:04
摘要 今年以來,部分一二線重點城市土地市場較為火熱。在穩地價、穩房價和一城一策的背景下,多地政府調整土地政策,對土地市場進行調
今年以來,部分一二線重點城市土地市場較為火熱。在穩地價、穩房價和一城一策的背景下,多地政府調整土地政策,對土地市場進行調控,進而對房地產市場預期進行調控。

多地調整土地拍賣規則

6月6日,東莞公共資源交易網發布《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》,規則提出:在網上報價達到上限后,不再接受最新報價,開通網上終次報價功能,轉為競終次報價;而終次報價則以“最接近平均價者得”,這一措施引發市場關注。

克而瑞研究中心分析師馬千里認為,東莞土拍新規的落地,很大程度上與其近期土地市場持續高熱有關。4月一幅位于萬江新城中心商住用地,經過27家房企62輪廝殺,溢價率高達75.8%。

馬千里指出,不僅僅是東莞,2019年上半年地市高熱的城市還有不少,多個二線城市土地成交溢價率均超20%,較2019年下半年有明顯上升,其中表現最為突出的當屬合肥,前5月溢價率高達79%,另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場成交也迎來了同步放量,表現最為突出的當屬福州、蘇州、鄭州、昆明,前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。

市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級,蘇州就是一個典型的例子,目前蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房實行限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。

此外,蘇州目前也采用一次性報價的方式競拍土地。

5月11日,蘇州市發布《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,將原來土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10-25%后轉為一次報價出讓方式。

克而瑞研究中心報告指出,從土拍規則的變化內容主要分為四類:第一類是對競拍資格的限制;第二類是設置或調整土拍最高限價;第三類是達到價格上限后的競得人認定方式;第四類是對拿地后入市標準的限制。

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具體而言,對競拍資格的限制主要是為了提高入場門檻,減少參與土拍的企業數量,以此減緩土拍的競爭激烈程度。典型城市即合肥,禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣,杜絕“圍標”,違者兩年不得參與合肥市范圍內的土地競拍。

克而瑞研究中心分析師馬千里指出,設置或調整土拍最高限價,這是上半年土拍規則調整中最常見的。典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區、昆山、太倉。

而對于達到價格上限后的競得人認定方式,這又可分為兩種手段,其中一種較為常見,即競配建模式,典型城市如福州、深圳。另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式,典型如東莞、常熟即是如此。

馬千里指出,其實早在東莞發文“最接近平均價者得”之前,5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人,以其所報價格確定地塊成交價格”,與東莞“最接近均價者得”如出一轍。但是該新規也存在一定的漏洞,譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松,圍標的可能性較高,建議后續加強競標單位資格審。

第四類則是對拿地后入市標準的限制。常見的限制模式有現房銷售、限制銷售價格等。

業內人士認為,未來在維持房地產市場穩定發展的政策背景下,除了對房價進行調控外,地方政府的調控將逐漸擴至土地市場,前期較為火熱的部分土地市場將逐漸回歸理性。

5月土地溢價率年內首次回調

按數據來看,5月份,全國土地成交量仍持續上行。但自住建部發出地價預警信號后,熱點城市紛紛加碼調控政策,調整土拍規則,以致5月份地價漲幅有所趨緩,溢價率指標也迎來了2019年來的首次回調。

克而瑞研究中心發布的數據顯示,今年5月,土地成交量持續上行。全國336城土地成交共計3296幅,環比上漲18%,同比增加19%;成交建筑面積20818萬平方米,環比上漲16%,同比上漲4%。

但是從土拍溢價率來看,為2019年來的首次回落,環比上月下降了2.5個百分點,成交溢價率為19.7%。

克而瑞研究中心報告顯示,就各能級城市來看,一線城市的溢價率下降至7.2%,主要是因為本月出讓地塊多為非核心區域的商辦用地及保障性宅地,這些地塊基本都是底價成交;二線城市的溢價率也呈現下降趨勢,整體溢價率降至19.6%,除了多個城市采用“限地價”的拍地方式防止地價過快上漲壓低溢價率的因素外,主城區優質宅地的供應占比減少也是導致溢價率下滑的原因;三四線城市在市場熱度的沖擊下,成交溢價率也維持在20%以上,達到21.1%,環比上月僅下降0.2個百分點。
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